Uusi koti on hankittu, mutta kaupanteon jälkeen rakennuksessa havaitaan poikkeavaa hajua, kosteusjälkiä, rakenteiden vaurioita tai muita ongelmia, joita ei ennen kauppaa ollut tiedossa. Joskus epäily herää vasta silloin, kun rakennuksessa oleskelevat kokevat sisäilmaan liitettyjä oireita.
Tällaisessa tilanteessa on tärkeää toimia järjestelmällisesti. Ensin pitäisi selvittää, mikä rakennuksessa on vialla, mistä ongelma johtuu ja kuinka laaja se on. Vasta tämän jälkeen voidaan luotettavammin arvioida korjaustarvetta, kustannuksia ja mahdollista vastuuta.
Kaikki sisäilmaongelmat eivät johdu homeesta
Sisäilmaan liittyvien ongelmien taustalla voi olla monia tekijöitä. Syynä voivat olla esimerkiksi kosteus- tai mikrobivauriot, rakenteiden ilmavuodot, materiaalien kemialliset päästöt, mineraalikuidut, puutteellisesti toimiva ilmanvaihto tai useiden eri tekijöiden yhteisvaikutus.
Myöskään poikkeava haju ei vielä yksin kerro ongelman syytä.
Siksi tutkimuksia ei yleensä kannata aloittaa sattumanvaraisilla yksittäisillä näytteillä. Hyvä lähtökohta on rakennuksen ja lähtötietojen kokonaisvaltainen tarkastelu, jonka perusteella tarkemmat tutkimukset voidaan kohdistaa mahdollisiin ongelmakohtiin.
Ilmoita havaitusta ongelmasta myyjälle
Jos kaupanteon jälkeen syntyy epäily asunnon tai kiinteistön virheestä, asiasta kannattaa ilmoittaa myyjälle kirjallisesti mahdollisimman pian.
Lainsäädännössä virheestä ja siihen perustuvista vaatimuksista on ilmoitettava kohtuullisessa ajassa siitä, kun virhe havaittiin tai se olisi pitänyt havaita. Käytännössä virheen laajuuden ja korjauskustannusten selvittäminen voi vaatia tutkimuksia, joten kaikkien yksityiskohtien tai euromääräisten vaatimusten ei välttämättä tarvitse olla tiedossa ensimmäistä ilmoitusta tehtäessä. Reklamaatiota voidaan täydentää tutkimusten edetessä.
Kiinteistökaupassa, kuten tyypillisessä omakotitalokaupassa, ostajan oikeus vedota laatuvirheeseen päättyy lähtökohtaisesti viiden vuoden kuluttua kiinteistön hallinnan luovutuksesta. Käytetyn asunto-osakkeen kaupassa vastaava määräaika on lähtökohtaisesti kaksi vuotta. Näistä määräajoista on kuitenkin poikkeuksia, ja yksittäisen tapauksen oikeudellinen arviointi kannattaa tarvittaessa jättää asuntokauppariitoihin perehtyneelle juristille.
KKV suosittelee tekemään reklamaation mahdollisimman nopeasti ja mielellään viimeistään 3–4 kuukauden kuluessa virheen havaitsemisesta.
Älä hävitä tärkeää näyttöä
Ennen laajojen korjausten aloittamista on tärkeää dokumentoida lähtötilanne huolellisesti ja antaa myös myyjälle mahdollisuus perehtyä havaittuun ongelmaan.
Jos rakenteita puretaan ja vaurioituneet materiaalit poistetaan ennen niiden tutkimista ja dokumentointia, jälkikäteen voi olla huomattavasti vaikeampaa osoittaa, millainen rakenne oli, missä vaurio sijaitsi ja kuinka laaja se oli.
Tutkimuksissa kannattaa dokumentoida esimerkiksi rakenteet, rakenneavaukset, vaurioiden sijainti ja laajuus, mittaustulokset, näytteet sekä muut asian arvioinnin kannalta merkitykselliset havainnot. Myös korjausten aikana esiin tulevat havainnot kannattaa dokumentoida.
Jos korjaukset on esimerkiksi lisävahinkojen estämiseksi aloitettava nopeasti, lähtötilanne tulisi dokumentoida mahdollisimman hyvin ennen töiden aloittamista. KKV korostaa myös asiantuntijalausuntojen, valokuvien ja korjausten yksityiskohtaisen dokumentoinnin merkitystä asuntokauppariidoissa.
Mikä rakennuksessa todella on vialla?
Asuntokaupan ongelmatilanteessa tutkimusten tehtävänä ei ole ratkaista, kumpi kaupan osapuolista on juridisesti vastuussa. Rakennusteknisen asiantuntijan tehtävänä on selvittää mahdollisimman puolueettomasti rakennuksen todellinen kunto.
Tutkimuksissa voidaan selvittää esimerkiksi:
- mitä rakenteita on vaurioitunut ja kuinka laajasti
- mistä vaurio on aiheutunut
- kuinka pitkään vaurio on mahdollisesti kehittynyt
- poikkeavatko rakenteet piirustuksista tai rakennusajankohdan toteutuksesta
- esiintyykö rakenteissa kosteutta tai mikrobikasvua
- voivatko rakenteiden epäpuhtaudet kulkeutua sisäilmaan
- mitä rakenteiden korjaaminen edellyttää.
Tällä tiedolla voi olla suuri merkitys, kun kaupan osapuolet arvioivat tilannetta ja mahdollisia jatkotoimenpiteitä.
Milloin kyseessä on asuntokaupan virhe?
Rakennuksessa todettu vaurio ei automaattisesti tarkoita, että kyseessä olisi myyjän vastuulle kuuluva asuntokaupan virhe.
Arviointiin vaikuttavat muun muassa rakennuksen ikä ja kunto, ennen kauppaa annetut tiedot, kauppakirjan sisältö, ennen kauppaa tehdyt tutkimukset ja tarkastukset sekä se, mitä ostaja on voinut perustellusti kyseiseltä kohteelta edellyttää.
Esimerkiksi vanhan rakennusosan käyttöiän päättyminen ja normaali korjaustarve eivät lähtökohtaisesti ole sama asia kuin kaupantekohetkellä olemassa ollut salainen virhe. Kiinteistön salaisen virheen arvioinnissa merkitystä on muun muassa sillä, poikkeaako kohde laadultaan merkittävästi siitä, mitä vastaavanlaiselta kiinteistöltä voidaan olosuhteet huomioiden perustellusti edellyttää. KKV
Rakennustekninen tutkimus tuottaa tietoa tämän arvioinnin pohjaksi, mutta juridisen vastuun ratkaiseminen ei kuulu rakennustutkijalle.
Rakennusterveysasiantuntija asuntokaupan ongelmatilanteessa
Erityisesti kosteus-, mikrobi- ja sisäilmaongelmissa on tärkeää, että tutkimukset tekee asiantuntija, jolla on riittävä rakennusfysiikan, kosteusvaurioiden ja sisäilmaongelmien osaaminen.
Investigolla tutkimuksia tekevät muun muassa rakennusterveysasiantuntijat (RTA). RTA voi tutkia rakennuksen olosuhteita, vaurioita ja epäpuhtauslähteitä sekä arvioida altistumisolosuhteita.
Jos kyse on terveydensuojelulain mukaisen terveyshaitan arvioinnista, varsinaisen viranomaisarvion tekee terveydensuojeluviranomainen. RTA voi kuitenkin toimia viranomaisen käyttämänä ulkopuolisena asiantuntijana ja tutkimusraportteja voidaan käyttää terveyshaitan arvioinnin lähtötietoina.
Entä jos osapuolet eivät pääse yhteisymmärrykseen?
Monet asuntokaupan ongelmatilanteet voidaan ratkaista osapuolten välisillä neuvotteluilla, kun vaurion syystä, laajuudesta ja tarvittavista korjauksista on käytettävissä riittävästi luotettavaa tietoa.
Jos yhteisymmärrystä ei synny, kannattaa juridisten vaatimusten ja vastuiden arviointiin käyttää asuntokauppariitoihin perehtynyttä juristia. Riita voi viime kädessä edetä tuomioistuimeen.
Rakennusteknisen asiantuntijan tehtävä säilyy tällöinkin samana: tuottaa mahdollisimman selkeää, dokumentoitua ja puolueetonta teknistä tietoa rakennuksen kunnosta ja havaituista vaurioista. Investigon asiantuntijat ovat toimineet myös asiantuntijatodistajina oikeudenkäynneissä.
Ongelman selvittäminen kannattaa aloittaa ajoissa
Jos kaupanteon jälkeen herää epäily rakennuksen kunnosta, tilanteen selvittämistä ei kannata tarpeettomasti pitkittää. Mitä paremmin lähtötilanne pystytään tutkimaan ja dokumentoimaan ennen korjausten aloittamista, sitä luotettavammin voidaan myöhemmin arvioida, mitä rakennuksessa on tapahtunut ja mitä sen korjaaminen edellyttää.
Investigo auttaa asuntokaupan ongelmatilanteissa rakennuksen puolueettomassa tutkimisessa, vaurioiden syiden ja laajuuden selvittämisessä sekä tarvittavien korjaustoimenpiteiden arvioinnissa.
Ennen asuntokauppaa ongelmien riskiä voidaan puolestaan pienentää riittävän kattavalla kuntotarkastuksella ja tarvittaessa riskirakenteisiin kohdistuvilla tarkemmilla tutkimuksilla.
