Det nya hemmet är köpt, men efter köpet upptäcks avvikande lukt, fuktspår, skador i konstruktionerna eller andra problem som man inte kände till före köpet. Ibland väcks misstanken först när de som vistas i byggnaden upplever symptom som förknippas med inomhusluften.
I en sådan situation är det viktigt att gå systematiskt till väga. Först bör man utreda vad som är fel i byggnaden, vad problemet beror på och hur omfattande det är. Först därefter kan man på ett tillförlitligare sätt bedöma reparationsbehov, kostnader och eventuellt ansvar.
Alla problem med inomhusluften beror inte på mögel
Problem med inomhusluften kan ha många olika orsaker. Bakom problemen kan exempelvis finnas fukt- eller mikrobskador, luftläckage genom konstruktionerna, kemiska emissioner från material, mineralfibrer, bristfälligt fungerande ventilation eller en kombination av flera olika faktorer.
Inte heller en avvikande lukt berättar i sig vad problemet beror på.
Därför är det i allmänhet inte ändamålsenligt att inleda undersökningarna med slumpmässigt valda enskilda prov. En bra utgångspunkt är en helhetsbedömning av byggnaden och bakgrundsuppgifterna, varefter noggrannare undersökningar kan riktas till möjliga problemområden.
Meddela säljaren om problemet
Om det efter köpet uppstår misstanke om ett fel i bostaden eller fastigheten bör säljaren informeras skriftligen så snart som möjligt.
Enligt lagstiftningen ska säljaren underrättas om felet och de krav som grundar sig på felet inom skälig tid från det att felet upptäcktes eller borde ha upptäckts. I praktiken kan det krävas undersökningar för att fastställa felets omfattning och reparationskostnader. Därför behöver inte alla detaljer eller exakta krav i euro nödvändigtvis vara kända när den första reklamationen görs. Reklamationen kan kompletteras i takt med att undersökningarna framskrider.
Vid fastighetsköp, såsom ett typiskt köp av ett egnahemshus, upphör köparens rätt att åberopa ett kvalitetsfel i regel fem år efter att fastigheten överlåtits i köparens besittning. Vid köp av en begagnad bostadsaktie är motsvarande tidsfrist i regel två år. Det finns dock undantag från dessa tidsfrister, och den juridiska bedömningen i ett enskilt fall bör vid behov överlåtas åt en jurist med erfarenhet av tvister i samband med bostads- och fastighetsköp.
Konkurrens- och konsumentverket rekommenderar att reklamationen görs så snart som möjligt och helst senast inom 3–4 månader efter att felet upptäckts.
Förstör inte viktig bevisning
Innan omfattande reparationer inleds är det viktigt att dokumentera utgångsläget noggrant och även ge säljaren möjlighet att bekanta sig med det konstaterade problemet.
Om konstruktioner rivs och skadade material avlägsnas innan de har undersökts och dokumenterats kan det i efterhand vara betydligt svårare att påvisa hur konstruktionen såg ut, var skadan fanns och hur omfattande den var.
Vid undersökningarna är det bra att dokumentera exempelvis konstruktionerna, konstruktionsöppningar, skadornas läge och omfattning, mätresultat, prov samt andra observationer som är relevanta för bedömningen. Även observationer som görs under reparationsarbetet bör dokumenteras.
Om reparationer exempelvis måste inledas snabbt för att förhindra ytterligare skador bör utgångsläget dokumenteras så noggrant som möjligt innan arbetet påbörjas. Konkurrens- och konsumentverket betonar också betydelsen av sakkunnigutlåtanden, fotografier och noggrann dokumentation av reparationerna vid tvister i samband med bostads- och fastighetsköp.
Vad är egentligen fel i byggnaden?
Vid problem efter ett bostads- eller fastighetsköp är undersökningarnas uppgift inte att avgöra vilken av parterna som juridiskt ansvarar för problemet. Den byggnadstekniska sakkunnigas uppgift är att så objektivt som möjligt utreda byggnadens faktiska skick.
Vid undersökningarna kan man exempelvis utreda:
- vilka konstruktioner som är skadade och skadornas omfattning
- vad som har orsakat skadan
- hur länge skadan eventuellt har utvecklats
- om konstruktionerna avviker från ritningarna eller från byggnadssättet vid tidpunkten då byggnaden uppfördes
- om det förekommer fukt eller mikrobiell tillväxt i konstruktionerna
- om föroreningar från konstruktionerna kan spridas till inomhusluften
- vilka åtgärder som krävs för att reparera konstruktionerna.
Denna information kan ha stor betydelse när parterna i köpet bedömer situationen och möjliga fortsatta åtgärder.
När är det fråga om ett fel vid bostads- eller fastighetsköp?
En konstaterad skada i byggnaden innebär inte automatiskt att det är fråga om ett fel som säljaren ansvarar för.
Vid bedömningen beaktas bland annat byggnadens ålder och skick, de uppgifter som lämnats före köpet, köpebrevets innehåll, undersökningar och inspektioner som utförts före köpet samt vad köparen med fog har kunnat förutsätta av objektet.
Att en gammal byggnadsdel har nått slutet av sin tekniska livslängd och har ett normalt reparationsbehov är exempelvis inte samma sak som ett dolt fel som fanns vid tidpunkten för köpet. Vid bedömningen av ett dolt fel i en fastighet har det bland annat betydelse om fastigheten till sin kvalitet avviker väsentligt från vad som med beaktande av omständigheterna med fog kan förutsättas av en motsvarande fastighet.
Den byggnadstekniska undersökningen ger information som underlag för denna bedömning, men det hör inte till byggnadsundersökarens uppgift att avgöra det juridiska ansvaret.
Byggnadshälsoexperten vid problem efter bostadsköpet
Särskilt vid fukt-, mikrob- och inomhusluftsproblem är det viktigt att undersökningarna utförs av en sakkunnig med tillräckliga kunskaper om byggnadsfysik, fuktskador och problem med inomhusluften.
Hos Investigo utförs undersökningar bland annat av byggnadshälsoexperter (RTA). En RTA kan undersöka byggnadens förhållanden, skador och föroreningskällor samt bedöma exponeringsförhållandena.
Om det är fråga om bedömning av sanitär olägenhet enligt hälsoskyddslagen görs den egentliga myndighetsbedömningen av hälsoskyddsmyndigheten. En RTA kan dock fungera som extern sakkunnig åt myndigheten och undersökningsrapporterna kan användas som underlag vid bedömningen av en eventuell sanitär olägenhet.
Vad händer om parterna inte kommer överens?
Många problem efter bostads- och fastighetsköp kan lösas genom förhandlingar mellan parterna när det finns tillräckligt med tillförlitlig information om skadans orsak, omfattning och nödvändiga reparationer.
Om parterna inte når samförstånd är det klokt att anlita en jurist med erfarenhet av tvister i samband med bostads- och fastighetsköp för att bedöma de juridiska kraven och ansvarsfrågorna. Tvisten kan i sista hand föras till domstol.
Den byggnadstekniska sakkunnigas uppgift är densamma även då: att ta fram så tydlig, dokumenterad och objektiv teknisk information som möjligt om byggnadens skick och de konstaterade skadorna. Investigos sakkunniga har även fungerat som sakkunnigvittnen i rättegångar.
Det lönar sig att börja utreda problemet i ett tidigt skede
Om det efter köpet uppstår misstankar om byggnadens skick lönar det sig inte att i onödan skjuta upp utredningen. Ju bättre utgångsläget kan undersökas och dokumenteras innan reparationerna inleds, desto tillförlitligare kan man senare bedöma vad som har hänt i byggnaden och vilka åtgärder som krävs.
Investigo hjälper vid problem efter bostads- och fastighetsköp genom att objektivt undersöka byggnaden, utreda skadornas orsaker och omfattning samt bedöma vilka reparationsåtgärder som behövs.
Före ett bostads- eller fastighetsköp kan risken för överraskningar i sin tur minskas genom en tillräckligt omfattande konditionsgranskning och vid behov noggrannare undersökningar av eventuella riskkonstruktioner.
